Saltar al contenido
Juan Sainz de los Terreros

Y ahora qué hacen los que tienen hipotecas en yenes?

dollar-yen-euro-poundHace un par de años existía otra “burbuja” o se estaba extendiendo una nueva moda en el mercado hipotecario español. Era el hacerse la hipoteca de tu casa en divisas y sobre todo en yenes.

Las redes de los bancos empezaron a “engatusar” a sus clientes diciéndoles que les saldría mucho más baja la cuota mensual ya que se pagarían las cuotas con el tipo de interés de Japón, el cual estaba cercano a cero. En definitiva no se ligaba la hipoteca al euribor y por tanto en vez de pagar tipos de interés del 3 ó 4% e incluso 5% más un diferencial, se pagaban tipos del cercanos al cero más un diferencial.

Parecía un chollo y se empezaba a extender un pensamiento que el que no se hiciera hipotecas en yenes, más o menos es que era tonto al pagar mucho más por su hipoteca cuando se lo podía evitar fácilmente. Hace ya unos meses, el pasado 27 de octubre de 2008, escribí un post advirtiendo que pensaba que era mucho mejor olvidarse de este tipo de hipotecas, sobre todo si no se era un verdadero experto del tema y si tus ingresos eran en euros.

Cual era el riesgo fundamental de esta estrategia?

Pues el riesgo divisa. El tipo de interés parecía claro que se mantendría más alto en Japón que en España (Europa – BCE), lo cual, con la crisis que estamos viviendo, tampoco ha sido tan evidente ya que el euribor ha pasado de estar en máximos históricos (por el entorno del 5,40%) a estar en mínimos históricos (por debajo del 1,40%).  Sobre el riesgo divisa, que básicamente era que si el yen se apreciaba, al final tendríamos que pagar más euros por los yenes y podríamos por tanto perder la ventaja que teníamos con los tipos de interés de Japón (cercanos al cero), se decía que no pasaba nada, que lo podías cubrir cuando quisieras porque cuando la cosa se pusiera mal en el mercado de divisas el cliente podría cambiar su hipoteca de yenes a euros o a otra divisa. Y era cierto, pero cuando en menos de dos semanas el yen se aprecia un 5 ó un 6%, que haces??? Esperas a que se recupere el euro??? Cambias tu hipoteca a euros pagando ese 6% sobre el principal más los gastos que conllevaban el cambio de hipoteca??? La gente no está pendiente todos los días del cambio del “euro vs yen” ni está por cambiar sus condiciones de hipoteca cada mes. La realidad es que más del 90% de los que se hicieron las hipotecas en divisas siguen con ellas y ahora se están tirando de los pelos ya que ahora no es que no tenga esa ventaja de pagar menos cuota por su hipoteca, si no que con el euribor por debajo del 1,40% la diferencia por el lado del tipo de interés ya no es tan relevante y lo peor de todo es que con la apreciación del yen sobre el euro (ver gráfico de abajo) con apreciaciones en menos de 6 meses de más del 30%, el coste de la hipoteca en yenes no es que ahora sea más alto, es que puede llegar a duplicar la cuota que se tendría si la tuvieras referenciada el euribor.

EURJPY (ago 2007 - ago 2009)

Por ejemplo, los que hicieran su hipoteca en yenes hace dos años o incluso el año pasado (antes de julio), están “sufriendo” una apreciación del yen del 20%, lo que supone que tu principal te cuesta hoy un 20% más. Para el que lo tuviera cubierto, pues bien, este problema no lo tendrá. De todas formas si lo cubres perderías casi todo lo que “ganas” debido a los costes de la cobertura. Pero para la inmensa mayoría que este riesgo no lo tenía cubierto, hoy seguro que están pensando como mínimo “en la familia” de la persona que les metió en dicho “embolao”.

Conocéis a alguien con hipotecas en yenes? Tenías alguna experiencia particular o de alguien que haya sufrido algo parecido? O por el contrario, conocéis a alguien que se haya beneficiado de este tipo de hipotecas?