Lo primero definamos qué son las SOCIMIs.
Las SOCIMIS son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia de:
- Activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción)
- Acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMIS o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (conocidas como «REITs»).
Las principales características del actual régimen de SOCIMIS son:
- Capital social mínimo de 5 millones de euros, ya sea por aportación dineraria o no dineraria.
- Cotización obligatoria en mercados regulados o, alternativamente, en sistemas multilaterales de negociación, como es el caso del MAB, cuya regulación es mucho más flexible.
- Las sociedades tributarán al tipo cero por ciento sobre los beneficios obtenidos, siempre y cuando los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, la sociedad estará sometida a un gravamen especial del 19%.
- Reparto obligatorio del beneficio del ejercicio, mediante distribución de dividendo como mínimo del 80% de las rentas obtenidas por arrendamiento.
- Se permiten las SOCIMIS de un solo activo inmobiliario.
- Inexistencia de límite de endeudamiento.
- Posibilidad de realizar promoción inmobiliaria en filiales de la SOCIMI y reducción del plazo de mantenimiento del activo en caso de promoción (3 años).
- Este segmento de negociación del mercado alternativo bursátil está operativo desde el 15 de febrero de 2013, fecha en la que entró en vigor la Circular 2/2013 que regula el régimen aplicable a las SOCIMIS en su incorporación al Mercado.
Ahora, en este 2017 se ha creado un nuevo segmento y son las «SOCIMIs en Desarrollo». Esta nueva figura viene regulada en la Circular 20/2016 del MAB.
Aquellas SOCIMIs o sociedades extranjeras equiparables de nueva incorporación que cuenten con menos del 70% del valor de mercado de su activo invertido, directa o indirectamente, en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento se integrarán en un sub-segmento denominado “SOCIMI en Desarrollo”.
Dicho de otra manera, las “SOCIMIs en Desarrollo” son aquellas SOCIMIs que tengan más del 30% de sus activos en suelo o en liquidez (sin invertir). Este nuevo sub-segmento atraerá a aquellas empresas que dispongan de suelo urbano finalista –con permisos– para construir edificios en arrendamiento. Con esto de fondo, se espera que una nueva figura, los promotores, creen este tipo de sociedades por sus ventajas fiscales a la vez que ofrece transparencia a los posibles inversores.
Con esta modificación, el regulador ha querido dar respuesta a la rápida expansión del sector de las SOCIMIs en España. Ha querido a su vez marcar una clara diferenciación entre aquellas SOCIMIs que tienen prácticamente la totalidad de sus activos puestos en alquiler y las que, por distintos motivos, no cuentan en su balance con activos disponibles para alquilar en un periodo de tiempo significativo.
En definitiva, estas SOCIMIs en desarrollo son las que, como su nombre indica, se constituyen con el objetivo de desarrollar producto, es decir, promover la construcción de inmuebles para su posterior arrendamiento. Esta situación hará que en el periodo comprendido desde la compra del suelo-solar hasta que el inmueble quede construido y pueda ponerse en alquiler, no se generen ingresos, con el consiguiente impacto en el reparto de dividendos, que no se producirá en el corto plazo.
Sin embargo, estas SOCIMIs en desarrollo permiten al inversor participar prácticamente en todo el ciclo económico del producto: compra del solar, construcción del inmueble y puesta en alquiler. Desde esta perspectiva, este sub-segmento de Socimi es un magnífico vehículo para todos aquellos inversores que siempre han buscado, pero no han podido, participar de los posibles beneficios que los promotores han tenido con el desarrollo inmobiliario. A esta posibilidad se une además un importante y significativo atractivo adicional para la SOCIMI: las plusvalías generadas durante este periodo -desde la compra del solar hasta la venta del inmueble- tributan al cero por ciento en el impuesto de sociedades lo que permite garantizar, conforme al cumplimiento de la ley de SOCIMI, el reparto en forma de dividendos de al menos el 50% de esa plusvalía en el momento de la venta.
Es fundamental saber y entender también que los asuntos relacionados con la construcción y urbanismo no son tan predecibles y estables como los de los inmuebles ya construidos y puestos en alquiler. En este sentido, las SOCIMIs en desarrollo podrían encontrarse con problemas administrativos de distinta índole, retrasos en las obras, desviaciones presupuestarias, etc. Por lo tanto, aunque es cierto que probablemente se puede esperar una mayor rentabilidad de estas nuevas sociedades (SOCIMIs en Desarrollo), también lo es que ésta está asociada a la asunción de un mayor riesgo.
De esta manera, a los inversores lo que se les ofrece son dos tipos de SOCIMI en las que invertir con diferentes expectativas y con distinta relación rentabilidad/riesgo según el segmento que elijan.
Y como siempre, es más que recomendable que cada inversor analice bien qué activo elige, busque análisis, distintas opiniones o asesoramiento antes de decidir en qué SOCIMI va a invertir.