Qué es lo que dice Santander…
Dejo información que da el propio banco.
Santander Banif Inmobiliario FII
Patrimonio Inmobiliario:
Tipología
Santander Banif Inmobiliario es el mayor Fondo Inmobiliario de nuestro país.
El patrimonio a enero de 2009 asciende a 3.266 MM de euros distribuido, incluyendo compromisos y compras sobre plano, en: 132 edificios de viviendas con 7.195 pisos, 25 edificios de oficinas, 5 naves industriales, 6 locales comerciales, 1 hospital, 5 centros comerciales, 2 residencias 3ª edad, 1 residencia de estudiantes y 15.548 plazas de garaje.
Superficie gestionada: 1.903.551,15 M2
Valoración del Fondo
- Obligación de tasar todos los inmuebles al menos una vez al año, en la compra y en la venta.
- El Tasador es independiente, y está autorizado por el Banco de España y la CNMV.
- Inmuebles vacíos: se toma como valor de tasación el valor de mercado de venta.
- Inmuebles arrendados: se toma como Valor de Tasación el menor entre el Valor de Capitalización y el Valor de Mercado.
La rentabilidad del Fondo Inmobiliario viene por tres vías:
- Los ingresos por alquileres de la cartera de inmuebles
- La revalorización de los inmuebles, tanto por los importantes descuentos obtenidos en la compra, como por la revalorización.
- Rentabilidad de los activos financieros: derivada de la gestión de la tesorería.
- Las plusvalías adicionales obtenidas por la venta de los inmuebles.
Enero y Febrero 2009: Situación actual, ajustes previstos y solicitud de reembolsos
Enero 2009:
Patrimonio: 3.265.986.203,91€
Valor liquidativo: 1.423,4806€ / participación
Rentabilidad: -4,21%
Previsión Febrero 2009:
Periodo de reembolsos: 1 -13 febrero de 2009. Ampliación del plazo hasta 27/02/09
Comisiones de reembolso: En la ventana de Febrero 2009 no se aplicarán
Atención de reembolsos: Dado que las peticiones superan ampliamente el 10% del patrimonio del Fondo, se atenderán hasta ese máximo, a prorrata.
Ajuste previsto: en el valor liquidativo de febrero será aproximadamente -5%, de forma que el ajuste negativo total previsto para los meses de enero y febrero sea de aproximadamente 10%
Posibles dudas y preguntas de partícipes. ¿Qué ha pasado?
En la ventana de liquidez del 1 al 13 de febrero, se ha producido un exceso de solicitudes de reembolso. Esta demanda de liquidez excede ampliamente el 10% de liquidez obligatoria del fondo, por lo que para poder atender dichas solicitudes habría que proceder a la venta de inmuebles. Después de analizar distintas alternativas, dada la situación actual del mercado inmobiliario y con el único objetivo de proteger los intereses de todos los partícipes, se decide con la CNMV:
- Ampliar la ventana de liquidez hasta el 27 de febrero del 20092.
- Se suspenden nuevas órdenes de reembolso durante los 2 próximos años
- Iniciar un proceso de venta ordenada de activos
- Eximir de comisiones de reembolso las solicitudes dadas hasta el 27 de febrero de 2009
- Rebajar las comisiones de gestión del 3% al 0,75% y de depositaria de 0,40% a 0,10%
- Posibilitar la exención del cumplimiento de los coeficientes de inversión.
¿El período de solicitud de reembolsos se mantiene del 1 al 13 de febrero?
No. El período se amplía hasta el 27 de febrero inclusive.
¿Voy a poder recuperar mi patrimonio cuando solicite el reembolso?
Sólo se hará efectivo a prorrata entre los partícipes que soliciten el reembolso el 10% del patrimonio del Fondo. Dicho pago inicial se efectuará en dos plazos, a razón de la mitad cada uno de ellos. El primero, el día 9 de marzo de 2009, y el segundo, el 5de mayo de 2009.
¿Cuándo se hará efectiva mi solicitud de reembolso?
Para el resto, el Fondo iniciará un programa ordenado de venta de activos, de tal forma que, cada vez que obtenga liquidez disponible equivalente al 10% de su patrimonio, la distribuirá a prorrata entre los reembolsos pendientes de pago durante los próximos dos años.
¿Qué valor liquidativo será de aplicación a los reembolsos?
Para los dos pagos iniciales, hasta un máximo del 10% del patrimonio del fondo, se utilizará el valor liquidativo del 28 de febrero de 2009. Para el resto, se utilizará el valor liquidativo del cierre del mes inmediatamente anterior a aquel en el que se realice el pago
¿Y qué pasa dentro de dos años?
Si transcurrido el plazo de dos años de suspensión de reembolsos mencionado, es decir, si llegado el día 1 de marzo de 2011, no hubieran sido íntegramente satisfechos los reembolsos pendientes, la Gestora y el Depositario acordarán la disolución del Fondo, iniciando el proceso correspondiente a partir de ese momento.
¿Las comisiones de reembolso seguirán siendo las mismas, decrecientes del 4% al 1% hasta cumplirse los 4 años de permanencia?
No. En el periodo de reembolso de febrero 2009 las comisiones de reembolso no se aplicarán.
¿Seguirá calculándose valorliquidativopara el fondo?
Sí. El fondo seguirácalculando valor liquidativo mensualmente.
¿Cómo se tramitarán los pagos correspondientes a los reembolsos solicitados antes del 27 de febrero de 2009?
Se reducirán a cada partícipe el número de participaciones correspondiente a su cuota de participación, al valor liquidativo aplicable.
¿Todos los pagos correspondientes al reembolso del 27 de febrero se harán al mismo valor liquidativo?
No. Los dos primeros pagos (9de Marzo y 5 de mayo) se harán al valor liquidativo del 28 de febrero de 2009. Los restantes se realizarán al valor liquidativo del cierre del mes inmediatamente anterior al que se produzca el pago.
Si no me apunto a esta ventana de liquidez, ¿podré solicitar el reembolso más adelante?
No. Se suspende por el plazo de dos años cualquier solicitud de reembolso que no se realice en este periodo, es decir antes del 27 de febrero del 2009
¿Cómo se va a ver afectado el valor de mi inversión?
El Fondo ha sufrido una caída del -4,21% en el mes de Enero y esperamos una caída similar para el mes de febrero. A partir de este momento se irán vendiendo ordenadamente los activos del fondo. La suspensión de los reembolsos se realiza para evitar una venta inmediata a unosprecios muy afectados negativamente por la falta de liquidez del mercado y por tanto, evitar una caída adicional del valor liquidativo.
¿Y si necesito liquidez?
Consulte con su oficina para que estudie la solución mas adecuada a cada caso.
¿El fondo continúa gestionándose?
El Fondo continúa gestionándose, tanto los alquileres como el mantenimiento y búsqueda de las oportunidades de venta que más favorezcan a los partícipes.
¿Cuánto tiempo voy a tardar en recuperar mi inversión en el fondo?
La velocidad a la que el Fondo pagará a sus partícipes depende de la velocidad a la que el Fondovaya vendiendo los activos subyacentes de una manera ordenada.
- Preguntas más frecuentes respecto al método de tasación:
¿Por qué en los años anteriores no se ha visto reflejada la subida del «boom inmobiliario» en el valor liquidativo dando siempre las mismas rentabilidades?
En los momentos en que se produjo el «boom inmobiliario»el Valor de Capitalización de Rentas solía ser menor al valor de mercado, por lo que se tomaba dicho valor de capitalización como valor de tasación, siendo en esos momentos una valoración conservadora
¿Qué ha pasado con las tasaciones durante los últimos años?
El método de tasación esta regulado por la Orden ECO 805/2003 del 27 de marzo de 2003, y no es posible alterarlo. La compañía tasadora del Fondo (Tasamadrid) está inscrita en el registro especial del Banco de España y su denominación se publica en el Folleto, registrado en CNMV
¿Por qué motivo se ha llevado a cabo esta decisión de tasación extraordinaria cuándo los inmuebles no han bajado tanto en el último año?
El mercado inmobiliario lleva casi dos años con continuos ajustes pero ha sido en el último trimestre cuándo dichos ajustes, en España, han sido más fuertes. En Europa esta situación se ha dado durante todo el año 2008, de manera que a finales de este año la mayor parte de los Fondos Inmobiliarios se habían cerrado, terminando el año con rentabilidades negativas, que alcanzan incluso en algunos casos el -40%.
Tras esta tasación extraordinaria, ¿me voy a encontrar con pérdidas en el capital que invertí originalmente en el Fondo?
Dependerá del tiempo que lleve el partícipe en el Fondo, ya que es posible que el ajuste anule la rentabilidad obtenida en los dos o tres últimos años.
¿Cómo es posible que en un mercado bajista, el Fondo haya estado dando rentabilidades positivas durante casi todo el 2008?
Durante este año, el valor de Capitalización de las Rentas seguía siendo menor que el de tasación ya que el mercado inmobiliario ha ido cayendo paulatinamente durante elaño 2008 hasta una caída más brusca iniciada en el mes de octubre. Hay que recordar que los activos se valoran un doceavo cada mes.
¿Esto significa que no voy a poder recuperar mi dinero? ¿Qué pasa con el patrimonio pendiente de reembolsar?
Una vez suspendidos los reembolsos se irán vendiendo los activos según las oportunidades que vayan surgiendo, generando liquidez que será abonada a los partícipes al valor liquidativo del cierre del mes inmediatamente anterior al que se produzca el pago.
- Preguntas más frecuentes respecto al periodo de reembolsos:
Respecto a la comisiones de Gestión y Deposito, ¿van a ser modificadas?
Sí. Mientras dure esta situación, la comisión de Gestión bajará del 3,0% al 0,75% y la de Deposito del 0,40% al 0,10%
Si durante la ventana de Febrero de 2009 , un partícipe ha solicitado el reembolso el día 2 de febrero, ¿quiere decir que tiene prioridad ante otro partícipe que lo haya solicitado posteriormente?
No. Se atenderá a todos los partícipes por igual, a prorrata.
¿En qué situación están las rentas de los inmuebles? ¿También se han visto afectadas?
Debido a la situación del mercado inmobiliario, el mercado de alquiler se ha visto potenciado con actualizaciones de las rentas en algunos casos por encima de IPCen residencial.El Fondo continúa gestionándose, tanto los alquileres como el mantenimiento y búsqueda de las oportunidades de venta que más favorezcan a los partícipes.
¿Cómo un fondo con perfil de riesgo bajo puede dar lugar a este tipo de especulaciones?
Aunque la volatilidad de este fondo es baja estáexpuesto a las fluctuaciones del mercado.
¿Qué derecho podemos ejercitar los partícipes ante esta situación de suspensión de reembolsos?
El partícipe debe asumir esta situación excepcional. La suspensión de reembolsos cuando las peticiones exceden del 10% del patrimonio del Fondo como ha ocurrido en este caso en el que dicho 10% ha sido excedido muy por encima, es algo que se recogía expresamente en el Folleto informativo del Fondo que se entrega al partícipe, y reconocido en la Normativa aplicable a los fondos inmobiliarios (RD 1309/2005, art63 d).
- Preguntas más frecuentes respecto al derecho de separación:
¿Por quéno se ha concedido derecho de separación a raíz del cambio en el Folleto del pasado mes de diciembre, debido a la tasación extraordinaria?
De acuerdo con la normativa que resulta aplicable, el cambio en la periodicidad de tasaciones en un Fondo Inmobiliario, no está recogido como un supuesto de los que dan a los partícipes derecho de separación.
¿Por qué no se concede derecho de separación ahora debido a la suspensión temporal de los reembolsos?
Porque actualmente estamos en un periodo normal de reembolsos y según el Folleto, en momentos de iliquidez el Fondo puede limitar sus reembolsos al 10% de su patrimonio sin obligación de conceder derecho de separación. No obstante, se ha ampliado el periodo de solicitud de reembolso hasta el 27 de febrero y no se aplicarán las comisiones de reembolso en este caso.
- Conclusiones
El participe debe tener presente que la cartera del Fondo está compuesta por inmuebles reales, visibles cuyo mantenimiento se sigue cuidando en todo momento. Además los inmuebles están alquilados y por tanto generan rentas que percibe el Fondo. La inversión se ha realizado en valores tangibles y si bien por las oscilaciones de mercado, el Fondo puede atravesar períodos de falta de liquidez, lo que es innegable es que existe en el Fondo una cartera diversificada de edificios de viviendas, centros comerciales, oficinas etc… que pertenecen a dicho Fondo.Se va a contratar un «callcenter» para atender las llamadas de los partícipes. Estará disponible a partir del 16/02/09 de Lunes a Viernes en horario de 9:00h a 18:00h.
Documentos relacionados: