Santander Banif Inmobiliario FII

Qué es lo que dice Santander…

santander

Dejo información que da el propio banco. 

Santander Banif Inmobiliario FII 

Patrimonio Inmobiliario:

Tipología

Santander Banif Inmobiliario es el mayor Fondo Inmobiliario de nuestro país.

El patrimonio a enero de 2009 asciende a 3.266 MM de euros distribuido, incluyendo compromisos y compras sobre plano, en: 132 edificios de viviendas con 7.195 pisos, 25 edificios de oficinas, 5 naves industriales, 6 locales comerciales, 1 hospital, 5 centros comerciales, 2 residencias 3ª edad, 1 residencia de estudiantes y 15.548 plazas de garaje. 

edificios-santander-banif-inmobiliario

Superficie gestionada: 1.903.551,15 M2

Valoración del Fondo

  • Obligación de tasar todos los inmuebles al menos una vez al año, en la compra y en la venta.
  • El Tasador es independiente, y está autorizado por el Banco de España y la CNMV.
    • Inmuebles vacíos: se toma como valor de tasación el valor de mercado de venta.
    • Inmuebles arrendados: se toma como Valor de Tasación el menor entre el Valor de Capitalización y el Valor de Mercado.

La rentabilidad del Fondo Inmobiliario viene por tres vías:

  • Los ingresos por alquileres de la cartera de inmuebles
  • La revalorización de los inmuebles, tanto por los importantes descuentos obtenidos en la compra, como por la revalorización.
  • Rentabilidad de los activos financieros: derivada de la gestión de la tesorería.
  • Las plusvalías adicionales obtenidas por la venta de los inmuebles.

sbi-patrimonio-y-rentabilidad-2009

Enero y Febrero 2009: Situación actual, ajustes previstos y solicitud de reembolsos

Enero 2009:

Patrimonio: 3.265.986.203,91€

Valor liquidativo: 1.423,4806€ / participación

Rentabilidad: -4,21%

Previsión Febrero 2009:

Periodo de reembolsos: 1 -13 febrero de 2009. Ampliación del plazo hasta 27/02/09

Comisiones de reembolso: En la ventana de Febrero 2009 no se aplicarán

Atención de reembolsos: Dado que las peticiones superan ampliamente el 10% del patrimonio del Fondo, se atenderán hasta ese máximo, a prorrata.

Ajuste previsto: en el valor liquidativo de febrero será aproximadamente -5%, de forma que el ajuste negativo total previsto para los meses de enero y febrero sea de aproximadamente 10%

Posibles dudas y preguntas de partícipes. ¿Qué ha pasado?

En la ventana de liquidez del 1 al 13 de febrero, se ha producido un exceso de solicitudes de reembolso. Esta demanda de liquidez excede ampliamente el 10% de liquidez obligatoria del fondo, por lo que para poder atender dichas solicitudes habría que proceder a la venta de inmuebles. Después de analizar distintas alternativas, dada la situación actual del mercado inmobiliario y con el único objetivo de proteger los intereses de todos los partícipes, se decide con la CNMV:

  1. Ampliar la ventana de liquidez hasta el 27 de febrero del 20092.
  2. Se suspenden nuevas órdenes de reembolso durante los 2 próximos años
  3. Iniciar un proceso de venta ordenada de activos
  4. Eximir de comisiones de reembolso las solicitudes dadas hasta el 27 de febrero de 2009
  5. Rebajar las comisiones de gestión del 3% al 0,75% y de depositaria de 0,40% a 0,10%
  6. Posibilitar la exención del cumplimiento de los coeficientes de inversión.

¿El período de solicitud de reembolsos se mantiene del 1 al 13 de febrero?

No. El período se amplía hasta el 27 de febrero inclusive.

¿Voy a poder recuperar mi patrimonio cuando solicite el reembolso?

Sólo se hará efectivo a prorrata entre los partícipes que soliciten el reembolso el 10% del patrimonio del Fondo. Dicho pago inicial se efectuará en dos plazos, a razón de la mitad cada uno de ellos. El primero, el día 9 de marzo de 2009, y el segundo, el 5de mayo de 2009.

¿Cuándo se hará efectiva mi solicitud de reembolso?

Para el resto, el Fondo iniciará un programa ordenado de venta de activos, de tal forma que, cada vez que obtenga liquidez disponible equivalente al 10% de su patrimonio, la distribuirá a prorrata entre los reembolsos pendientes de pago durante los próximos dos años.

¿Qué valor liquidativo será de aplicación a los reembolsos?

Para los dos pagos iniciales, hasta un máximo del 10% del patrimonio del fondo, se utilizará el valor liquidativo del 28 de febrero de 2009. Para el resto, se utilizará el valor liquidativo del cierre del mes inmediatamente anterior a aquel en el que se realice el pago

¿Y qué pasa dentro de dos años?

Si transcurrido el plazo de dos años de suspensión de reembolsos mencionado, es decir, si llegado el día 1 de marzo de 2011, no hubieran sido íntegramente satisfechos los reembolsos pendientes, la Gestora y el Depositario acordarán la disolución del Fondo, iniciando el proceso correspondiente a partir de ese momento.

¿Las comisiones de reembolso seguirán siendo las mismas, decrecientes del 4% al 1% hasta cumplirse los 4 años de permanencia?

No. En el periodo de reembolso de febrero 2009 las comisiones de reembolso no se aplicarán. 

¿Seguirá calculándose valorliquidativopara el fondo?

Sí. El fondo seguirácalculando valor liquidativo mensualmente. 

¿Cómo se tramitarán los pagos correspondientes a los reembolsos solicitados antes del 27 de febrero de 2009?

Se reducirán a cada partícipe el número de participaciones correspondiente a su cuota de participación, al valor liquidativo aplicable. 

¿Todos los pagos correspondientes al reembolso del 27 de febrero se harán al mismo valor liquidativo?

No. Los dos primeros pagos (9de Marzo y 5 de mayo) se harán al valor liquidativo del 28 de febrero de 2009. Los restantes se realizarán al valor liquidativo del cierre del mes inmediatamente anterior al que se produzca el pago.

Si no me apunto a esta ventana de liquidez, ¿podré solicitar el reembolso más adelante?

No. Se suspende por el plazo de dos años cualquier solicitud de reembolso que no se realice en este periodo, es decir antes del 27 de febrero del 2009

¿Cómo se va a ver afectado el valor de mi inversión?

El Fondo ha sufrido una caída del -4,21% en el mes de Enero y esperamos una caída similar para el mes de febrero. A partir de este momento se irán vendiendo ordenadamente los activos del fondo. La suspensión de los reembolsos se realiza para evitar una venta inmediata a unosprecios muy afectados negativamente por la falta de liquidez del mercado y por tanto, evitar una caída adicional del valor liquidativo.

¿Y si necesito liquidez?

Consulte con su oficina para que estudie la solución mas adecuada a cada caso.

¿El fondo continúa gestionándose?

El Fondo continúa gestionándose, tanto los alquileres como el mantenimiento y búsqueda de las oportunidades de venta que más favorezcan a los partícipes.

¿Cuánto tiempo voy a tardar en recuperar mi inversión en el fondo?

La velocidad a la que el Fondo pagará a sus partícipes depende de la velocidad a la que el Fondovaya vendiendo los activos subyacentes de una manera ordenada.

  • Preguntas más frecuentes respecto al método de tasación:

¿Por qué en los años anteriores no se ha visto reflejada la subida del “boom inmobiliario” en el valor liquidativo dando siempre las mismas rentabilidades?

En los momentos en que se produjo el “boom inmobiliario”el Valor de Capitalización de Rentas solía ser menor al valor de mercado, por lo que se tomaba dicho valor de capitalización como valor de tasación, siendo en esos momentos una valoración conservadora

¿Qué ha pasado con las tasaciones durante los últimos años?

El método de tasación esta regulado por la Orden ECO 805/2003 del 27 de marzo de 2003, y no es posible alterarlo. La compañía tasadora del Fondo (Tasamadrid) está inscrita en el registro especial del Banco de España y su denominación se publica en el Folleto, registrado en CNMV

¿Por qué motivo se ha llevado a cabo esta decisión de tasación extraordinaria cuándo los inmuebles no han bajado tanto en el último año?

El mercado inmobiliario lleva casi dos años con continuos ajustes pero ha sido en el último trimestre cuándo dichos ajustes, en España, han sido más fuertes. En Europa esta situación se ha dado durante todo el año 2008, de manera que a finales de este año la mayor parte de los Fondos Inmobiliarios se habían cerrado, terminando el año con rentabilidades negativas, que alcanzan incluso en algunos casos el -40%.

Tras esta tasación extraordinaria, ¿me voy a encontrar con pérdidas en el capital que invertí originalmente en el Fondo?

Dependerá del tiempo que lleve el partícipe en el Fondo, ya que es posible que el ajuste anule la rentabilidad obtenida en los dos o tres últimos años.

¿Cómo es posible que en un mercado bajista, el Fondo haya estado dando rentabilidades positivas durante casi todo el 2008?

Durante este año, el valor de Capitalización de las Rentas seguía siendo menor que el de tasación ya que el mercado inmobiliario ha ido cayendo paulatinamente durante elaño 2008 hasta una caída más brusca iniciada en el mes de octubre. Hay que recordar que los activos se valoran un doceavo cada mes.

¿Esto significa que no voy a poder recuperar mi dinero? ¿Qué pasa con el patrimonio pendiente de reembolsar?

Una vez suspendidos los reembolsos se irán vendiendo los activos según las oportunidades que vayan surgiendo, generando liquidez que será abonada a los partícipes al valor liquidativo del cierre del mes inmediatamente anterior al que se produzca el pago.

  • Preguntas más frecuentes respecto al periodo de reembolsos:

Respecto a la comisiones de Gestión y Deposito, ¿van a ser modificadas?

Sí. Mientras dure esta situación, la comisión de Gestión bajará del 3,0% al 0,75% y la de Deposito del 0,40% al 0,10%

Si durante la ventana de Febrero de 2009 , un partícipe ha solicitado el reembolso el día 2 de febrero, ¿quiere decir que tiene prioridad ante otro partícipe que lo haya solicitado posteriormente?

No. Se atenderá a todos los partícipes por igual, a prorrata.

¿En qué situación están las rentas de los inmuebles? ¿También se han visto afectadas?

Debido a la situación del mercado inmobiliario, el mercado de alquiler se ha visto potenciado con actualizaciones de las rentas en algunos casos por encima de IPCen residencial.El Fondo continúa gestionándose, tanto los alquileres como el mantenimiento y búsqueda de las oportunidades de venta que más favorezcan a los partícipes.

¿Cómo un fondo con perfil de riesgo bajo puede dar lugar a este tipo de especulaciones?

Aunque la volatilidad de este fondo es baja estáexpuesto a las fluctuaciones del mercado.

¿Qué derecho podemos ejercitar los partícipes ante esta situación de suspensión de reembolsos?

El partícipe debe asumir esta situación excepcional. La suspensión de reembolsos cuando las peticiones exceden del 10% del patrimonio del Fondo como ha ocurrido en este caso en el que dicho 10% ha sido excedido muy por encima, es algo que se recogía expresamente en el Folleto informativo del Fondo que se entrega al partícipe, y reconocido en la Normativa aplicable a los fondos inmobiliarios (RD 1309/2005, art63 d).

  • Preguntas más frecuentes respecto al derecho de separación:

 ¿Por quéno se ha concedido derecho de separación a raíz del cambio en el Folleto del pasado mes de diciembre, debido a la tasación extraordinaria?

De acuerdo con la normativa que resulta aplicable, el cambio en la periodicidad de tasaciones en un Fondo Inmobiliario, no está recogido como un supuesto de los que dan a los partícipes derecho de separación.

¿Por qué no se concede derecho de separación ahora debido a la suspensión temporal de los reembolsos? 

Porque actualmente estamos en un periodo normal de reembolsos y según el Folleto, en momentos de iliquidez el Fondo puede limitar sus reembolsos al 10% de su patrimonio sin obligación de conceder derecho de separación. No obstante, se ha ampliado el periodo de solicitud de reembolso hasta el 27 de febrero y no se aplicarán las comisiones de reembolso en este caso.

  • Conclusiones

El participe debe tener presente que la cartera del Fondo está compuesta por inmuebles reales, visibles cuyo mantenimiento se sigue cuidando en todo momento. Además los inmuebles están alquilados y por tanto generan rentas que percibe el Fondo. La inversión se ha realizado en valores tangibles y si bien por las oscilaciones de mercado, el Fondo puede atravesar períodos de falta de liquidez, lo que es innegable es que existe en el Fondo una cartera diversificada de edificios de viviendas, centros comerciales, oficinas etc… que pertenecen a dicho Fondo.Se va a contratar un “callcenter” para atender las llamadas de los partícipes. Estará disponible a partir del 16/02/09 de Lunes a Viernes en horario de 9:00h a 18:00h.

 

Documentos relacionados:

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10 pensamientos en “Santander Banif Inmobiliario FII

  1. Pingback: Desarraigados y sin objetivos « ajedrez, informática,… y otras pasiones.

  2. Silverio Alvarez

    Como esposible que llo solicite el 16 Octubre del
    2008 a las 11.40 ino me lo concidieron el renbolso .Quisira que me loesplicaran.

  3. Consumerista

    Muy bien explicado, muy objetivamente, lo he enlazado como modelo de explicación comprensible para todos. En mi blog hago unos comentarios sobre la ética y la transcendencia financiera para el banco y los partícipes de la operación.

  4. AFECTADOSBANIFINMOBILIARIO

    Y esta es la opinión de un partícipe:

    ¿Qué es un fondo inmobiliario?

    Un fondo inmobiliario es un fondo de inversión, regido por la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva, que tiene diversos activos inmobiliarios, que explota en alquiler. En particular, el artículo 38 de la Ley anterior está dedicado a los fondos inmobiliarios. Está formado por una sociedad gestora (en este caso Santander Real State), un depositario (Banif) y unos partícipes que suscriben las participaciones del fondo.

    Como los inmuebles son menos líquidos que otros activos, sólo se permite la salida del mismo dos veces al año. Para mantener la liquidez está obligado a mantener al menos un 10% de su patrimonio en activos líquidos (efectivo, renta fija…)

    ¿Quién fija el valor liquidativo del fondo? ¿De qué manera lo fija?

    La valoración del fondo se regula por la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, art. 75 y otros. La gestora designa una sociedad tasadora, en teoría independiente, encargada de llevar a cabo la tasación. De manera resumida, cada inmueble del fondo inmobiliario se valorará por el menor de los siguientes dos valores:

    * El valor por actualización de rentas, que supone capitalizar, a una determinada tasa de descuento, los flujos de rentas futuros que proporciona el inmueble, en el caso de estar alquilado. Por ejemplo, supongamos una oficina alquilada por 1.000 euros al mes una vez descontados gastos (12.000 euros al año). Capitalizando estos 12.000 euros durante la vida útil de la oficina (se suele tomar 50 años), a una tasa de descuento, nos daría el valor por actualización de rentas. La tasa de descuento oscilaba en torno al 5,75%, según información recibida por Santander Real State. Con este valor, la oficina anterior tendría un valor por actualización de unos 319.500 euros.

    * El valor de realización del mercado, que tradicionalmente suele ser más alto que el valor anterior. En este caso, supongamos que se han vendido oficinas similares por 380.000 euros, luego este sería el valor de realización.

    En este ejemplo, el valor que asignaría la sociedad tasadora sería de 319.500 euros, que es el menor valor. Por tanto, aunque el precio de las oficinas en el mercado cayese, tendría que caer mucho para llegar a ser menor que el valor de actualización de rentas.

    Hay que tener en cuenta que entre el 75 y el 80% del patrimonio Santander Banif Inmobiliario está y ha estado alquilado y, por tanto, produciendo rentas.

    ¿Cómo ha evolucionado Santander Banif Inmobiliario, en comparación con el mercado inmobiliario? ¿Cómo ha evolucionado el mercado del alquiler?

    Desde el 31-01-1996 hasta 31-10-2008, el fondo ha dado valores liquidativos mensuales crecientes, con una sola excepción: diciembre de 2006 con un -0,09 %. El crecimiento anual acumulativo en este periodo ha sido del 7,25 %. En 2007 y hasta 31 octubre 2008 también ha sido creciente. Desde el comienzo del año 2008 y hasta el 31 de octubre de dicho año (diez meses) el valor liquidativo de este fondo creció un 4,46%, aun cuando la situación del mercado inmobiliario ya venía siendo bajista.

    Coincidiendo con el cálculo del valor liquidativo del fondo a 31 de octubre de 2008, se produjo el mayor reembolso de la historia de este fondo, el 14% de su patrimonio (unos 560 millones de euros). El valor liquidativo se calcula después de las peticiones de reembolso, del 1 al 16 de octubre 2008, y precisamente su cálculo resultó ser el máximo de la historia del fondo. A partir de este fecha y de este reembolso, los valores liquidativos de noviembre y de diciembre han decrecido, con unos valores del -1,17% y del -1,81%, respectivamente. En enero de 2009 el valor liquidativo ha decrecido –4,21%

    ¿Qué es eso del “colchón” existente en el valor liquidativo del fondo?

    La forma de valorar los inmuebles (menor entre valor de actualización y valor de mercado) hace que, si el inmueble está alquilado, pueda ocurrir (y así venía ocurriendo) que el valor asignado al inmueble sea menor que su valor de mercado. Como el 80% de los inmuebles estaban alquilados, crecimientos o caídas rápidas del precio de los activos inmobiliarios no se trasladan al valor liquidativo del fondo. Esto era lo que los gestores denominaban “colchón” y así se lo explicaban a algunos partícipes: el valor liquidativo del fondo no había reflejado el enorme crecimiento de los precios inmobiliarios, pero tampoco iba a acusar de manera brutal la caída de este mercado.

    ¿Qué provoca las peticiones masivas de reembolso de los partícipes?

    La regla de valoración de este fondo, según su reglamento, es hacer tasaciones cada mes de la doceava parte de los inmuebles, con lo cual en un año estaban todos tasados. Sin embargo el 26 de diciembre de 2008, en plenas Navidades, los partícipes reciben una brevísima carta por correo ordinario, anunciando la tasación extraordinaria de todo el fondo durante enero y febrero del 2009, para adecuarlo a la situación actual del mercado inmobiliario. Los partícipes anticipan lo peor. Averiguan en la prensa que en noviembre 2008 se produjo la mayor salida de capital del fondo y se preguntan si ha existido información privilegiada. Están desinformados por parte de los gestores. La gestora cambia unilateralmente la frecuencia de tasación del fondo, pero: ¿por qué no la cambiaron cuando el precio de los inmuebles subía vertiginosamente, y sólo cuando baja?

    ¿Qué gestión ha hecho Santander Real State de la situación?

    El aumento de la frecuencia de tasación del fondo por parte de Santander Real State, así como el reembolso masivo que ocurrió en octubre, ha motivado las dudas de los partícipes, que en estampida han solicitado el reembolso. Santader Real State no ha efectuado una correcta política de comunicación hacia los partícipes.

    Algunos partícipes, como propietarios de una parte proporcional del fondo, han solicitado mayor información a Santander Real State: los informes de tasación de cada inmueble del fondo durante los últimos años, con las bases de cálculo del valor de cada uno, de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo, art. 75. Santander Real State no lo ha proporcionado, aumentando la falta de información a los legítimos dueños de todos estos inmuebles que forman el fondo.

    El 20 de febrero de 2009 ha aparecido en la prensa que el edificio de oficinas Castellana 13, ha sido vendido por unos 4.300 euros por m2, cifra bastante baja teniendo en cuenta la representatividad y ubicación del inmueble (ver http://www.neg-ocio.com, número de 20 de febrero de 2009, donde afirma que el comprador del inmueble es un antiguo socio de Ana Patricia Botín).

    ¿Qué ha hecho la CNMV? ¿Qué responsabilidad tiene?

    Hasta el momento, la CNMV, que se rige por la Ley de Procedimiento Administrativo, se ha limitado a registrar los dos hechos relevantes de 12 de diciembre de 2008 (tasaciones extraordinarias), 16 de febrero de 2009 (suspensión reembolsos) y 19 de febrero de 2009 (venta de Castellana 13). Nada más.

    El art. 70 de la Ley 35/2003 de 4 de noviembre, además otras muchas normas, atribuye a la CNMV. las funciones correspondientes que garanticen la transparencia de los mercados, la correcta formación de los precios y la protección de los inversores.

    El art. 72 de la Ley 35/2003 faculta a la CNMV, dando cuenta razonada al Ministerio de Economía y Hacienda, para la intervención de la sociedad gestora.

    En la situación actual, la CNMV tiene que intervenir este fondo con la presencia en tal intervención de los participes, únicos propietarios del mismo, para que se tomen las medidas que realmente protejan al inversor. Los inmuebles valen mucho dinero, más de lo que se tasan, y no se pueden vender a capricho de la gestora deprisa y corriendo, cuya gestión desde 31-12-2007 no es de recibo.

    Otra forma de proceder de otros fondos

    El BBVA, bien sea por considerarse con cierta responsabilidad con sus clientes, bien por razones de marketing, compró las participaciones de los partícipes que pidieron el reembolso por 1.600 mill. de €.

    ¿Es constitucional la normativa que rige las Instituciones de Inversión Colectiva?

    El partícipe es el propietario en pleno dominio del fondo, pero sólo en teoria, en la práctica la gestora actúa como si fuera propietaria absoluta. Tanto la Ley de IIC como su Reglamento son inconstitucionales, en cuanto que anulan las facultades que corresponden al propietario, el cual no cuenta para nada en la gestión de su patrimonio a pesar de que es suyo y no de la gestora. Vulneran derechos fundamentales.

    El banco, la gestora y el depositario son del mismo grupo empresarial. En el caso de Banif Inmobiliario, el Santander y sus bancos filiales captan el dinero de los partícipes. Dominan la gestora y el depositario con participaciones mayoritarias o totalitarias en su capital. Decide tanto sobre el patrimonio inmobiliario del banco, del cual es propietario, tal y como aparece en la contabilidad del Santander y del patrimonio inmobiliario de Banif Inmobiliario, con la incompatibilidad que esto supone. Y los partícipes, legítimos dueños del fondo, no pueden ni disponer, ni gestionar, ni planificar, ni participar en la gestión, ni hacer nada más que entregar su dinero y esperar pacientemente a que se lo reembolsen si hay liquidez o a que se lo vendan a quien les de la real gana al precio que les apetezca. A pesar de que los fondos inmobiliarios han alcanzado en España un tamaño comparable a sociedades del BIES, la Ley no ha previsto nada similar a una Junta de Accionistas (partícipes en este caso) ¿No es esta situación legal propia de una tiranía? Pues aunque parezca mentira es la de España. Es más, cuando el participe pide información a la gestora del Santander sobre su patrimonio en inmuebles, se la niegan, porque la ley ordinaria interpretan que no les obliga.

  5. Ernesto

    Es verdad que el banco Santander,esta obligado a que al liquidar las participaciones,a mantener el capital inicial,pot tanto creo que si el banco no quiere perder dinero,tiene dos obsiones hacer bajar de golpe las participaciones comerse las plusbaluas y quedarse los pisos o por desgrasio creo que forsaran la intervension cuando les dara la gana y allan repàrtido entre sus amigos las perlas del fondo.

  6. Pingback: Juan Sainz de los Terreros » Santander Banif Inmobiliario: señales positivas

  7. Lorraine Harris

    El número de teléfono de contacto para el Banco Santander no es correcta. este es mi número de teléfono por favor, elimine como estoy cansado de recieveing llamadas de furiosos Spanish people que no cree que yo soy Inmo Banco Santander no.
    Por favor, asegúrese de sacarlo de todos los PUBLICIDAD otros están expulsando 902733633 no es correcto

  8. Vanesa

    Buenos días,

    Mi nombre es Vanesa, y soy la responsable del sitio Web Forexpros.es
    Los contacto porque me gustaría ofrecerles la oportunidad de publicar en su sitio un análisis del mercado de divisas que realizamos de manera diaria sobre el Euro Dolar

    De estar interesados en la propuesta de publicación póngase en contacto conmigo
    Un saludo,
    Vanesa

  9. Pingback: Banif Inmobiliario: vuelva Ud mañana | Banif estafadores, nos habéis fastidiado bien

  10. Mikael

    How cant i get semestral publicado del fondo SANTANDER BANIF INMOBILIARIO FII sobre la evolución histórica de la rentabilidad de la participación y sobre la totalidad de los gastos expresados en términos de porcentaje sobre su patrimonio medio.

    Thanks in adavance

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