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Santander Banif Inmobiliario: señales positivas

El fondo Santander Banif Inmobiliario FII, fondo del Santander, ha vendido el centro comercial Plenilunio por 235 millones de euros a la sociedad Orion Columba y ha firmado también un contrato para la venta del edificio de oficinas situado en el Parque Empresarial Las Rozas con Orion Carina por 27,5 millones de euros. Ambos activos

Con la venta del centro comercial Plenilunio, Santander se deshace de una de las seis “joyas” que tenía el fondo, el cual anunció en febrero la suspensión de los reembolsos durante un periodo de dos años debido a la avalancha de solicitudes de liquidez respecto al patrimonio (80% del total).

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Qué es lo importante que veo en estas ventas?

Además de poder el fondo ir haciendo frente a sus compromisos con los partícipes del mismo, lo que creo que es más positivo para la economía es que parece que el mercado inmobiliario se reactiva “algo” y que este tipo de operaciones, que hace unos meses era casi impensable que se pudieran cerrar, hoy se están empezando a volver a ver en el mercado.

No es que tengamos que lanzar “cohetes” ni nada por el estilo, pero que puede que las “cosas” estén empezando a cambiar o por lo menos a no empeorar más, pienso que es para tenerlo en cuenta. Nos queda mucho por recorrer, sobre todo en lo que se refiere al nivel de desempleados, para poder decir que la economía va bien, pero bueno, estas señales como digo hay que tenerlas en cuenta.

 

P.D. Si no nos animamos nosotros, no nos anima nadie. De todas formas, no debemos olvidar que seguimos “en general” bastante regular por no decir muy mal, pero que puede que por lo menos estemos tocando fondo, sí pienso que lo estemos tocando; que por otro lado, ya era hora!

FAAF (fondo de adquisición de activos financieros)

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Quería hoy dejar un post relacionado con la que por ahora parece ser la parte “más exitosa” del plan de “apoyo” desarrollado por el gobierno español al sector financiero. De todas formas creo que falta mucho para ver resultados visibles y eficaces para la economía del país.

Esta semana hemos conocido los resultados de la cuarta subasta del FAAF (fondo de adquisición de activos financieros). Se ha cubierto en su totalidad al igual que ocurrió con las dos anteriores. En esta ocasión el volumen solicitado (12 millones de euros) ha duplicado al asignado (6.000 millones de euros). La subasta ha consistido en la compra a vencimiento de cédulas hipotecarias y bonos de titulización de activos respaldados por cédulas hipotecarias por parte del Tesoro, en ambos casos de nueva emisión, emitidos a tipo fijo y cupón del 3,5% anual.

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El FAAF ha repartido en las cuatro subastas realizadas, 19.400 millones de euros, un 64,5% del volumen inicialmente asignado de 30.000 millones de euros aunque se espera que se incremente hasta los 50.000 millones de euros.

Creo que lo más importante de toda esta operación es el poder dar salida a unos “productos” financieros totalmente “marginados” en la época que vivimos, como son las cédulas hipotecarias, las cuales tomaron un papel crucial en la financiación de la expansión de las entidades financieras españolas durante los últimos años. Lo que no sabemos todavía es si va a ser mejor o peor el remedio que la enfermedad. Esperemos que sea mejor…

Otra de las medidas tomadas por el Gobierno fue la de avalar la emisión deuda senior de entidades financieras. Por ahora sólo hemos tenido una emisión de La Caixa por un importe de 2.000 millones de euros (avalada por el Gobierno).

Os dejo el link que va a la página oficial de este fondo creado por el Ministerio de Economía: FAAF (fondo de adquisición de activos financieros).

Además os dejo algunas de las “preguntas frecuentes” sobre el FAAF que podeis encontrar en esta web:

¿Qué es el FAAF?

El Fondo para la Adquisición de Activos Financieros, es un Fondo sin personalidad jurídica propia, adscrito al Ministerio de Economía y Hacienda, que se dota inicialmente con 30.000 millones de euros, ampliables a 50.000 millones de euros, para la compra de activos financieros de máxima calidad, según criterios de objetividad, seguridad, transparencia, eficiencia, rentabilidad y diversificación, con el fin de fomentar la financiación a empresas y particulares residentes en España.

¿Por qué se crea el FAAF?

La creación del FAAF responde a la escasez de financiación interbancaria que, al impedir a las entidades de crédito financiarse en los mercados de capitales, ha desacelerado significativamente la oferta de crédito a las empresas productivas y a las familias españolas. Pese a la solidez y solvencia de las entidades de crédito españolas, éstas no son ajenas a las dificultades en el acceso a la financiación. El FAAF se crea para fomentar esa financiación.

Por tanto, el FAAF surge como respuesta a un fallo de mercado y no como medida de rescate dirigida a una o unas entidades determinadas. Aspira, pues, a contribuir a la activación del flujo de crédito a empresas y particulares que otorgan las entidades de crédito.

El FAAF como instrumento de liquidez

Con la creación del FAAF se pretende estimular la concesión de crédito por parte de las entidades de crédito a las entidades no financieras, empresas y particulares. Para ello, se inyectará hasta 50.000 millones de euros a lo largo de los próximos meses mediante la adquisición de activos financieros de máxima calidad de las entidades de crédito, lo que les proporcionará la oportunidad de movilizar activos de sus balances y de generar la liquidez necesaria para seguir prestando al sector privado residente.

Un objetivo específico del FAAF es el fomento a la creación de nuevo crédito. A tal fin se reservará hasta un 25% del volumen total adjudicado en las subastas (el llamado tramo no competitivo) para su adjudicación a las entidades en función de su contribución al crédito nuevo a “otros sectores residentes”, esto es, a empresas y a familias.

El FAAF no es un plan de rescate

EL FAAF no es un plan de rescate, como tampoco es un instrumento de adquisición de activos “tóxicos” o de riesgo.

Todo lo contrario, el FAAF es un mecanismo para hacer frente a un problema de desaparición transitoria de la liquidez en los mercados de capitales internacionales y pretende suplir, en cierta medida, esta fuente de financiación de las entidades de crédito. Para ello proporciona crédito a medio plazo (más de un año, en cualquier caso) a las entidades de crédito a través de la compra, en firme o en operaciones simultáneas, de activos de la máxima calidad que sean o vayan a ser negociados en mercados regulados.

Por lo tanto, el FAAF no va dirigido a una entidad financiera específica, sino que pretende dar solución a un problema de escasez de oferta de crédito en el mercado de capitales.

Por otro lado, sólo adquiere activos de máxima calidad, con calificación AAA para compras en firme y AA para compraventas simultáneas, otorgado por al menos una de las agencias de calificación de riesgos de reconocido prestigio. Esto, junto con el hecho de que los activos adquiridos deben estar emitidos con posterioridad al 1 de agosto de 2007 en el caso de las simultáneas y al 15 de octubre de 2008 en el caso de las compras en firme, excluye a los llamados “activos tóxicos” de los activos susceptibles de ser comprados por parte del Fondo.

¿Cuánto cuesta el FAAF a los ciudadanos?

El diseño del FAAF permite esperar que sea rentable, por lo que no es previsible que suponga coste alguno para el contribuyente, sino todo lo contrario. Así, el tipo de interés que obtiene el FAAF por la compra de activos en las subastas va a ser mayor que el coste de financiación equivalente del Estado, que es el coste de la Deuda del Estado al mismo plazo.

¿Cómo se financia el FAAF ?

El FAAF se financiará a través de emisión de Deuda Pública, cuya rentabilidad será la que determine el tipo de interés mínimo al que el FAAF adquirirá los activos de máxima calidad a las entidades de crédito mediante subastas.

¿Qué entidades pueden vender activos al FAAF?

Pueden acudir a las subastas del FAAF las entidades de crédito domiciliadas en España y las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras. El FAAF está abierto, por tanto, a bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito. Para participar en las subastas, no obstante, deberán manifestar previamente su interés por ello mediante el procedimiento contemplado en la convocatoria de las subastas.

¿Cómo compra activos el FAAF ?

El FAAF compra los activos financieros, tanto en simultáneas como en firme, mediante la realización de subastas.

El objetivo de la subasta es que sean las propias entidades de crédito quienes compitan por los fondos del FAAF y sea esta competencia la que determine el tipo de interés. De esta forma, se pretende una asignación eficiente de los fondos del FAAF.

Además, la Orden EHA/3118/2008 establece que el FAAF puede reservar parte de los fondos ofertados en la subasta a un tramo no competitivo. En este caso, la adjudicación será proporcional a la contribución de las entidades solicitantes al crecimiento del crédito al sector privado residente. El tipo de interés al que se adjudican las ofertas no competitivas es el menor del tramo competitivo de la subasta, con lo que se persigue incentivar a las entidades a conceder nuevo crédito.

¿Por qué subastas?

La subasta es un mecanismo abierto a la competencia y con criterios de mercado por el que las entidades de crédito pujan por los fondos del FAAF.

Las entidades deben presentar sus peticiones especificando, en las subastas competitivas, el tipo de interés y el importe de la puja. Estas ofertas se ordenan de mayor a menor tipo de interés y se adjudican en función del volumen máximo de fondos a adquirir por el FAAF, así hasta agotar los fondos disponibles en la subasta. En el caso de exceder las solicitudes al volumen subastado por el fondo, éstas se prorratearán consecuentemente. Si existiera exceso de volumen ofertado por el FAAF, este exceso se acumulará en la siguiente subasta.

¿Por qué un tramo no competitivo?

Con el fin de incentivar la concesión de nuevo crédito a la economía real, la Orden EHA/3118/2008 establece que el FAAF puede reservarse parte de los fondos ofertados, hasta un 25%, para el llamado tramo no competitivo de la subasta.

Este tramo de la subasta se adjudica a las entidades en función de su contribución al crédito nuevo concedido al sector privado residente, a un tipo de interés que será el tipo marginal (el menor tipo de interés) de las adjudicaciones del tramo competitivo de la subasta.

¿Hasta cuándo durará el FAAF?

Así, el FAAF no podrá celebrar subastas más allá del 31 de diciembre de 2009. Asimismo, corresponderá al Consejo de Ministros, ante causas económicas que así lo justifiquen y previo informe de la Comisión Delegada de Asuntos Económicos, la decisión sobre la extinción anticipada y liquidación del FAAF. Se trata, por tanto, de una medida transitoria cuya vida está limitada y que se extinguirá cuando el fallo de mercado que justifica su existencia desaparezca.

¿Qué activos compra el FAAF?

EL FAAF comprará cédulas hipotecarias y determinados bonos de titulización. Sólo se adquieren activos de máxima calidad, medida por su rating, otorgado por al menos una de las agencias de calificación de riesgos de reconocido prestigio. Así, el Fondo sólo adquirirá activos con calificación AAA para compras en firme y AA o asimilados para operaciones de compraventas dobles.

Además, se exige que los activos se negocien en mercados regulados. De esta forma los activos que adquiere el FAAF están sometidos a la estricta regulación de la Comisión Nacional del Mercado de Valores en materia de emisiones de activos sometidos a negociación en los mercados regulados.

Actualización: 24/02/09

Bancaja, La Caixa y Caja Madrid son las que más ayudas han recibido del Estado.

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